Glosa do wyroku SN z dnia 4 lipca 2014 r., II CSK 612/13

Bartosz Chudziński, aplikant adwokacki, doktorant UAM (Poznań)
e.Palestra, 2016, poz. 17/O
A+ A-
 

e.Palestra, 2016, poz. 17/0

[data publikacji: 8.12.2016]

 

 

Bartosz Chudziński

 

Glosa do wyroku SN z dnia 4 lipca 2014 r., II CSK 612/13[1]  

 

Teza glosowanego wyroku:

 

„umowa przeniesienia prawa wieczystego użytkowania gruntu zabudowanego, nie zawierająca postanowień o przeniesieniu także prawa własności budynków jest ważna, jeżeli wolą stron nie było przeniesienie tylko prawa użytkowania wieczystego z pozostawieniem zbywcy prawa własności budynków“.  

 

Wyrokiem z 4 lipca 2014 r. Sąd Najwyższy zabrał głos (nie po raz pierwszy) w kwestii od lat dzielącej przedstawicieli doktryny oraz judykatury – skuteczności umowy przeniesienia użytkowania wieczystego niezawierającej postanowień o przeniesieniu znajdujących się na tym gruncie budynków i innych urządzeń. Orzeczenie to uznać należy za istotny judykat w tej dyskusji z uwagi na liberalizację dotychczas krytykowanego, jako zbyt surowe, stanowiska orzecznictwa oraz próbę pogodzenia, uważanych do tej pory za całkowicie sprzeczne, poglądów dotyczących tej kwestii. Jak dotąd w zakresie przedmiotowej problematyki zaobserwować można było bowiem dwa zasadnicze stanowiska. Zgodnie z pierwszym z nich umowa przeniesienia wieczystego użytkowania gruntu, która nie zawiera postanowień dotyczących przeniesienia własności budynków znajdujących się na tym gruncie, jest, jako sprzeczna z bezwzględnie obowiązującymi przepisami[1], umową z mocy prawa nieważną (art. 58 § 1 k.c.). Przedstawiciele drugiego stanowiska wskazują zaś, iż taka umowa jest nie tylko skuteczna w zakresie przeniesienia prawa wieczystego użytkowania gruntu, ale także z uwagi na związany charakter prawa własności budynków z prawem wieczystego użytkowania gruntu, przeniesie ona z mocy prawa również własność znajdujących się na gruncie nieruchomości budynkowych.

W wyroku tym SN co do zasady podzielił dominujące w orzecznictwie stanowisko. Jednakże nie opowiedział się za dotychczas bardzo rygorystyczną sankcją bezwzględnej nieważności umów przeniesienia użytkowania wieczystego niezawierających postanowień dotyczących przeniesienia własności znajdujących się na tym gruncie nieruchomości budynkowych, wskazując, iż o nieważności tej mówić można dopiero wtedy, gdy wolą stron było pozostawienie własności tych budynków przy zbywcy.

Stan faktyczny sprawy był następujący. Umową z 12 marca 2004 r. powodowa Spółka zobowiązała się sprzedać pozwanym, pod warunkiem nieskorzystania przez burmistrza J. z prawa pierwokupu, prawo wieczystego użytkowania dwóch działek gruntu nr X i Y, jako „działek niezabudowanych”. Umowa zawarta została w formie aktu notarialnego. W części zawierającej szczegółowy opis tytułu prawnego przysługującego powódce wskazano, że działka nr X wraz z działką nr X‘ (która nie została objęta umową sprzedaży) tworzą nieruchomość, na której znajdują się zabudowania przemysłowe (węzeł cieplny), stanowiące odrębny od gruntu przedmiot własności powódki. Działka nr Y, wraz z dwiema innymi działkami nr Y‘ i nr Y‘‘ (także nieobjętymi umową), według tego szczegółowego opisu, miała natomiast tworzyć nieruchomość zabudowaną trzema budynkami, należącymi do powodowej Spółki. W dniu 30 kwietnia 2004 r. strona powodowa, powołując się na zobowiązanie wynikające z warunkowej umowy sprzedaży prawa wieczystego użytkowania niezabudowanych działek gruntu, złożyła w formie aktu notarialnego oświadczenie o przeniesieniu na pozwanych prawa wieczystego użytkowania działek nr X i Y, natomiast pozwani oświadczyli, że prawo to nabywają do majątku wspólnego.

Podążając za utartą linią orzeczniczą, Sąd I instancji uwzględnił powództwo, wskazując, iż brak postanowień o przeniesieniu własności znajdujących się na wieczyście użytkowanym gruncie budynków i urządzeń przesądza o nieważności przedmiotowej umowy. Sąd II instancji podtrzymał zaskarżony wyrok.

W toku procesu strona pozwana argumentowała, że umowa nie jest nieważna, gdyż brak postanowień dotyczących przeniesienia własności budynku i urządzeń nie był przypadkowy. Jak wskazała bowiem strona pozwana, budynki te nie przedstawiały żadnej wartości ekonomicznej, a z wcześniejszych ustaleń stron, wykazanych za pomocą znajdujących się w aktach sprawy dokumentów, wynikało, iż wkrótce po zawarciu umowy miały być one rozebrane na koszt strony powodowej. Zamiarem stron, według pozwanej, było zatem także przeniesienie na nabywcę prawa własności tych nieruchomości budynkowych.

Dla pełnej oceny zasadności glosowanego wyroku niezbędne wydaje się odwołanie do dotychczasowej linii orzeczniczej. Wyrokiem przełomowym, który na długie lata stał się podstawą wielu późniejszych orzeczeń oraz wypowiedzi doktryny, jest wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 stycznia 2003 r.[2] W wyroku tym SN wskazał, iż „umowa przeniesienia prawa wieczystego użytkowania gruntu zabudowanego, nie zawierająca postanowień o przeniesieniu także prawa własności budynków, jest nieważna (art. 58 § 1 KC)”. Orzeczenie to, jak wynika z jego uzasadnienia, zostało wydane na podstawie następującego stanu faktycznego: umową z dnia 2 września 1991 r. strona pozwana (dotychczasowy użytkownik wieczysty) przeniosła na pozwanego X przysługujące jej „prawa i roszczenia z tytułu wybudowania obiektu inwestycyjnego”. Umowa zawarta została w formie aktu notarialnego. Następnie, w dniu 23 grudnia 1993 r. powódka zawarła z powodami umowę, mocą której pozwani X i Y nabyli udział wynoszący 1/10, a pozwana P udział wynoszący 9/10 części prawa użytkowania wieczystego gruntu. Umowa ta także została zawarta w formie aktu notarialnego. W umowie tej zawarte zostało również postanowienie, na podstawie którego powodowie zobowiązali się, że w przypadku uzyskania przez pozwaną spółdzielnię wyroku przyznającego jej prawa i roszczenia z tytułu wybudowania budynku magazynowego wyłączą geodezyjnie teren, na którym jest on posadowiony, i dokonają przeniesienia praw do gruntu na nabywcę.

Rozstrzygając wskazany stan faktyczny, Sąd Najwyższy uznał, iż skoro umowa z dnia 23 grudnia 1993 r. (umowa sprzedaży prawa użytkowania wieczystego) nie zawiera postanowień o przeniesieniu na powodów własności znajdujących się na tym gruncie nieruchomości budynkowych, to jest to umowa nieważna (art. 58 § 1 k.c.). Wynika to bowiem ze wskazanego przez Sąd Najwyższy związania prawa własności budynków i innych urządzeń z prawem wieczystego użytkowania gruntu, na którym te budynki (i inne urządzenia) się znajdują. W konfiguracji tej prawo wieczystego użytkowania jest prawem głównym. Prawo własności budynków (i innych urządzeń) jest zaś z tym prawem związane. Z uwagi na tę relację niemożliwe jest zatem, by którekolwiek z tych praw było przedmiotem obrotu nieuwzględniającego przeniesienia także drugiego z tych praw. Taka umowa, w świetle wyżej opisanej relacji pomiędzy tymi prawami, zdaniem SN, musiałaby zostać uznana za umowę nieważną. Dlatego też, dostrzegając sprzeczność z bezwzględnie obowiązującą normą prawną, SN uznał tę umowę za nieważną.

Wyrażona w tym wyroku teza stała się następnie podstawą dla wielu późniejszych orzeczeń sądów oraz wypowiedzi doktryny, w których na jej podstawie formułowany był pogląd o bezwzględnej nieważności umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego gruntu, niezawierającej wyraźnych postanowień o przeniesieniu także znajdujących się na tym gruncie nieruchomości budynkowych[3].

Pogląd ten jednak nie został zaaprobowany przez wszystkich. W glosie krytycznej do tego orzeczenia Maciej Gutowski stanowczo sprzeciwił się przedstawionemu rozstrzygnięciu oraz leżącej u jego podstaw wykładni przedmiotowych przepisów. Aprobując konstatację o związanym charakterze prawa własności budynków z prawem wieczystego użytkowania gruntu, autor ten nie podzielił stanowiska SN o nieważności przedmiotowej umowy. Przede wszystkim odwołując się do dorobku doktryny, zaproponował on inne rozumienie istoty prawa związanego, polegające na tym, że prawo to (prawo związane) podziela byt prawny prawa głównego, co implikuje wniosek, iż zmiana w sferze prawnej prawa głównego ex lege pociąga za sobą zmianę w sferze prawnej prawa związanego. Tym samym, zdaniem M. Gutowskiego, czynność prawna przenosząca prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej z mocy prawa przenosi także własność budynków na tym gruncie wzniesionych, bez względu na to, czy nieruchomości te będą wymienione w akcie notarialnym czy też nie[4]. Rozwiązanie to wynikać ma bowiem zarówno z istoty prawa związanego, jak również w większym stopniu niż zaproponowane przez SN w wyroku z dnia 23 stycznia 2003 r. rozwiązanie wpływać ma ono na pewność obrotu. Jak wskazuje autor, w praktyce bowiem dochodzić by mogło do sytuacji, w których o ważności umowy przeniesienia użytkowania wieczystego decydować mógłby de facto sposób wzniesienia budynku. Jeżeli bowiem znajdujący się na wieczyście użytkowanym gruncie budynek zostałby wzniesiony wbrew postanowieniom o przekazaniu gruntu w wieczyste użytkowanie, to zgodnie z treścią art. 235 § 1 k.c. nie uzyskiwałby on statusu odrębnej od tego gruntu nieruchomości i wobec tego, jako jego część składowa, dzieliłby jego los prawny[5]. Pominięcie zatem takiego budynku w późniejszej umowie przeniesienia prawa wieczystego użytkowania nie powodowałoby jej nieważności. W sytuacji zaś gdyby budynek taki został wzniesiony zgodnie z takimi postanowieniami i dzięki temu stałby się odrębną od gruntu nieruchomością (art. 235 § 1 k.c.), to zgodnie z zaprezentowanym przez SN w wyroku z dnia 23 stycznia 2003 r. poglądem konieczne byłoby uznanie tej umowy za nieważną. Tak niejasne przesłanki nieważności umowy wprowadzałyby zaś zbyteczny chaos i trudną do identyfikacji dyferencjację umów w zakresie ich skuteczności.

Wyrażony przez Macieja Gutowskiego pogląd nie jest przy tym bynajmniej poglądem osamotnionym. Wcześniej już taką interpretację art. 235 k.c. wskazywał także SN w uzasadnieniu uchwały z dnia 8 lipca 1966 r.[6] Co ważne, także w stosunkowo świeżym orzecznictwie dopatrzeć można się aprobaty dla tak pojmowanej istoty związania prawa własności budynku z prawem wieczystego użytkowania gruntu. W wyroku z dnia 12 czerwca 2013 r. Sąd Apelacyjny w Szczecinie jednoznacznie wskazał, iż  „(...) Prawo własności budynków i innych urządzeń znajdujących się na użytkowanym gruncie jest zgodnie z art. 235 § 2 k.c. prawem związanym z użytkowaniem wieczystym, co oznacza, że własność tych budynków (innych urządzeń) dzieli los prawny użytkowania wieczystego. Mogą więc one być przenoszone tylko łącznie; zbycie zaś prawa użytkowania wieczystego odnosi się także do budynków i innych urządzeń”[7]. Sąd Apelacyjny w Szczecinie w sposób wyraźny zaaprobował tu zatem postulowany w piśmiennictwie sposób rozumienia istoty prawa związanego, polegający na dokonującej się z mocy prawa zmianie w sferze prawa związanego w wyniku zmiany w sferze prawnej prawa głównego. Stanowisko to nadto zdaje się popierać coraz szersze grono przedstawicieli doktryny[8].

W kontekście zarysowanego powyżej sporu oraz zajmowanych w nim stanowisk istotną rolę odgrywa tu glosowane orzeczenie SN z dnia 4 lipca 2014 r. Rozstrzygając przedmiotowy spór, SN nie omieszkał także odnieść się do wyżej wskazanych argumentów. Przede wszystkim SN zauważył, iż powoływana przez Sąd Apelacyjny w zaskarżanym wyroku teza orzeczenia SN z dnia 23 stycznia 2003 r. nie stoi w sprzeczności z wyżej przytoczonymi postulatami doktryny i orzecznictwa. Jak wskazał SN, teza ta została sformułowana w sprawie, w której strony w umowie zbycia użytkowania wieczystego zabudowanego gruntu świadomie i celowo pominęły przeniesienie prawa własności budynków, uznając, że ich stan prawny nie jest jeszcze dostatecznie uregulowany. Dlatego też SN w tamtej sprawie uznał, iż wolą stron w rzeczywistości było przeniesienie jedynie prawa wieczystego użytkowania, z wyłączeniem znajdujących się na tym gruncie budynków. Taka zaś umowa, w której wolą stron było celowe ułożenie łączącego ich stosunku prawnego w sposób sprzeczny z bezwzględnie obowiązującą normą prawa powszechnego, musiała zgodnie z art. 58 § 1 k.c. zostać uznana za umowę nieważną.

Konstatacja ta niewątpliwe zasługuje na uwagę. Zauważyć bowiem należy, iż zarówno w orzecznictwie, jak i w doktrynie wątpliwości nie budzi związany charakter prawa własności nieruchomości budynkowych z prawem wieczystego użytkowania gruntu, na którym budynki te zostały wzniesione. Zastrzeżeń nie budzi także teza, iż z uwagi na to związanie niemożliwe jest przeniesienie wyłącznie prawa wieczystego użytkowania gruntu, bez przeniesienia własności znajdujących się na tym gruncie nieruchomości budynkowych, ani też odwrotnie. Odmienne stanowiska w przedstawionym wcześniej sporze dotyczą zaś dopiero skutku umowy, w której nie wskazano wyraźnie, iż wolą stron jest także przeniesienie, znajdujących się na wieczyście użytkowanym gruncie, odrębnych nieruchomości budynkowych. Jak wynika z wcześniej zaprezentowanych stanowisk, zdaniem przedstawicieli pierwszego poglądu pominięcie wskazanych postanowień w umowie powoduje jej bezwzględną nieważność. Zwolennicy drugiego stanowiska wskazują natomiast, że umowa taka jest w pełni skuteczna, a własność nieruchomości budynkowych z mocy prawa przechodzi na wieczystego użytkownika.

Dlatego też w celu ustalenia, czy na gruncie rozpatrywanego stanu faktycznego zawarta pomiędzy stronami umowa przeniesienia prawa użytkowania wieczystego gruntu była nieważna, konieczne okazało się zbadanie jej treści uwzględniającej rzeczywistą wolę stron tej umowy w zakresie rozporządzenia także znajdującymi się na wieczyście użytkowanym gruncie nieruchomościami budynkowymi. W tym celu SN słusznie odwołał się do ogólnych zasad wykładni oświadczeń woli wyrażonych w art. 65 k.c.[9], gdzie ustawodawca podkreślił, że oświadczenia woli nie można interpretować w oderwaniu od okoliczności, w jakich zostało ono złożone, ani również w oderwaniu od zasad współżycia społecznego i utrwalonych zwyczajów. Paragraf drugi wskazanego przepisu natomiast określa dyrektywy wykładni umów[10], zgodnie z którymi umowy interpretować należy przede wszystkim przez pryzmat zgodnego zamiaru stron i celu umowy, a nie opierać się jedynie na dosłownym ich brzmieniu. Pomimo bowiem tego, że najistotniejszy składnik oświadczenia woli przeważnie stanowi komunikat językowy, to nie bez znaczenia pozostają tu także niewerbalne komunikaty, takie jak np. gesty, mimika czy intonacja głosu. Dlatego też przepis art. 65 k.c. wyraźnie wskazuje, że przedmiotem wykładni nie jest jedynie wypowiedź podmiotu prawa w jej wyłącznie werbalnej formie, ale całość oświadczenia, z uwzględnieniem kontekstu sytuacyjnego, w jakim zostało ono złożone[11]. Tak szerokie definiowanie oświadczenia woli nabiera przy tym szczególnego znaczenia zwłaszcza w kontekście dominującej na gruncie prawa polskiego, kombinowanej metody wykładni oświadczenia woli[12]. W przypadku wątpliwości oświadczeniu woli nadać należy bowiem takie znaczenie, jakie może zostać zrekonstruowane przez starannego odbiorcę znającego kontekst sytuacyjny towarzyszący złożeniu tego oświadczenia. Dotyczy to również wyrażonej w paragrafie drugim tego artykułu dyrektywy interpretacji umów, w której także odtworzenie zgodnego zamiaru stron oraz celu[13], dla którego zawarły one umowę, powinno odbywać się na podstawie reguł pozwalających na ich zrozumienie, przynajmniej drugiej stronie tejże umowy[14]. Rolą nadawcy jest bowiem takie sformułowanie składanego przez siebie oświadczenia woli, aby to zgodne z jego wolą oświadczenie było zrozumiałe dla odbiorcy[15]. W szczególności zaś znaczenie mogą tu mieć takie czynniki, jak dotychczasowe stosunki pomiędzy stronami[16], negocjacje poprzedzające zawarcie umowy[17] czy faktyczne postępowanie podmiotu składającego oświadczenie woli[18].

Analiza łączącej strony umowy na gruncie omawianego stanu faktycznego napotkać może jednak pewne problemy. Choć bowiem art. 65 k.c. nie uzależnia metod wykładni oświadczenia woli od formy, w jakiej to oświadczenie zostało złożone, to jednak, jak zauważa się w piśmiennictwie, złożenie oświadczenia na piśmie może stanowić podstawę do przyjęcia wzruszalnego domniemania, że treść dokumentu odzwierciedla wolę stron w całości. Ogranicza to zatem rekonstrukcję oświadczeń woli wyłącznie do postanowień wynikających wprost z treści dokumentu. Wskazane domniemanie zupełności postanowień uzasadnia bowiem przyjęcie, że inne postanowienia, które nie zostały w umowie zapisane, zostały pominięte świadomie i celowo[19]. Potwierdza to także orzecznictwo. W wyroku z dnia 9 maja 2001 r. SN wskazał, że „(…) w razie zawarcia przez przedsiębiorców umowy w formie pisemnej nie można powoływać się na to, iż zgodnym zamiarem stron było zawarcie odmiennych, istotnych postanowień umowy niż te, które zostały pisemnie wyrażone”[20]. Nie bez znaczenia pozostaje tu także wynikające z art. 247 k.p.c. ograniczenie dowodowe, zgodnie z którym dowód ze świadków lub z przesłuchania stron przeciwko osnowie lub ponad osnowę dokumentu obejmującego czynność prawną może być dopuszczony między uczestnikami tej czynności tylko w wypadkach, gdy nie doprowadzi to do obejścia przepisów o formie zastrzeżonej pod rygorem nieważności i gdy ze względu na szczególne okoliczności sprawy sąd uzna to za konieczne.

Nie oznacza to jednak, że tekst dokumentu stanowi wyłączną podstawę wykładni ujętych w nim oświadczeń woli. Pomimo ograniczeń dowodowych, o których mowa była powyżej, dopuszczalny jest bowiem dowód ze świadków lub z przesłuchania stron, w sytuacji gdy wymaga tego wykładnia niejasnych oświadczeń woli stron zawartych w dokumencie. W takim wypadku bowiem wspomniane dowody nie są skierowane przeciw osnowie dokumentu, a jedynie posłużyć mają jej ustaleniu w drodze wykładni[21].

Potwierdza to także powołane przez SN w glosowanym wyroku orzeczenie z dnia 29 stycznia 2008 r., w którym SN wskazał, że przy wykładni woli stron zawartej w pisemnej umowie „(...) sens tego oświadczenia ustala się przyjmując za podstawę wykładni przede wszystkim tekst dokumentu, a podstawowe znaczenie przypada językowym regułom znaczeniowym. Wykładni poszczególnych wyrażeń dokonuje się jednak przy uwzględnieniu całego kontekstu a także związków treściowych występujących pomiędzy postanowieniami zawartymi w tekście umowy. Ustalenie zgodnego zamiaru stron wymaga zatem wykładni całej umowy, a nie tylko jej poszczególnych fragmentów, nie można przyjąć takiego znaczenia interpretowanego zwrotu, które pozostawałoby w sprzeczności z pozostałymi składnikami wypowiedzi zawartymi w tekście umowy”[22]. Co ważne, orzeczenie to zapadło również w sprawie dotyczącej stwierdzenia nieważności umowy przeniesienia (darowizna) prawa użytkowania wieczystego gruntu niezawierającej postanowień o przeniesieniu znajdujących się na tym gruncie nieruchomości budynkowych. W orzeczeniu tym podkreślono przy tym, że za nieważną może być uznana tylko taka umowa, z której na podstawie wskazanych reguł wykładni wynika, iż wolą stron było przeniesienie wyłącznie prawa użytkowania wieczystego, z pozostawieniem własności znajdujących się na tym gruncie budynków dotychczasowemu właścicielowi.

W kontekście powyższych uwag z aprobatą odnieść należy się do konstatacji SN, iż analiza całej umowy pozwala na stwierdzenie, że wolą stron było przeniesienie także znajdujących się na wieczyście użytkowanym gruncie zabudowań przemysłowych. Sąd Najwyższy przede wszystkim dostrzegł niejasności w umowie z dnia 12 marca 2004 r., gdzie w części ogólnej przedmiotowe działki zostały opisane jako „działki niezabudowane”, a z kolei w części zawierającej ich szczegółowy opis wskazano konkretne zabudowania przemysłowe stanowiące odrębny od gruntu przedmiot własności. W umowie definitywnej z dnia 30 kwietnia 2004 r. na pozwaną przeniesione zostało zaś prawo wieczystego użytkowania działek opisanych w umowie z dnia 12 marca 2004 r. Analiza tych postanowień pozwoliła zatem na stwierdzenie niejasności odnoszących się do przedmiotu umowy. W tym kontekście konieczne, z uwagi na wcześniej omówioną mieszaną metodę wykładni, okazało się odwołanie do całości postanowień umownych oraz towarzyszących zawarciu umowy okoliczności. Jak bowiem wskazał SN, ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego wynikać miały wcześniejsze ustalenia stron mówiące o nałożonym na powódkę obowiązku rozbiórki znajdujących się na nieruchomości zabudowań przemysłowych, który miał być wykonany po zawarciu umowy. Dlatego też, mając powyższe na uwadze, SN ustalił, że rzeczywistą wolą stron było przeniesienie prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z tymi nieruchomościami budynkowymi, które następnie, jako pozbawione jakiejkolwiek wartości ekonomicznej, miały zostać przez stronę powodową rozebrane. W tym zaś ujęciu przyjąć należy, iż zgodnie z wolą stron budynki te (a także inne urządzenia) przeszły na własność pozwanych i tym samym odpadła przesłanka nieważności zawartej pomiędzy stronami umowy.

Na marginesie wskazać nadto należy, iż za zasadnością wskazanego stanowiska przemawia także postulowana w piśmiennictwie – choć niewskazana przez SN wprost w glosowanym wyroku – dyrektywa życzliwej interpretacji (benigna interpretatio) oświadczeń woli. Zgodnie z nią w sytuacji, gdy za pomocą wcześniej wskazanych reguł wykładni niemożliwe jest jednoznaczne wskazanie zgodnego oświadczenia stron umowy, sąd powinien uznać to stanowisko, które pozwala na utrzymanie czynności prawnej w mocy i uznanie jej za skuteczną i za zgodną z prawem (favor negotii). Jak bowiem podkreśla się w doktrynie, co do zasady, oświadczenia woli składane są właśnie po to, aby wywołać skutki prawne. Dlatego też preferowana winna być taka wykładnia, która pozwala na utrzymanie czynności prawnej w mocy i wywołanie skutków, jakie racjonalnie postępująca osoba chciałaby wywołać składanym przez siebie oświadczeniem woli[23]. Stąd też przyjąć należało, iż w rozpatrywanym stanie faktycznym wolą stron było zawarcie ważnej i skutecznej umowy przeniesienia prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz ze znajdującymi się na tym gruncie nieruchomościami budynkowymi o charakterze przemysłowym, które następnie, jako pozbawione wartości ekonomicznej, miały być przez stronę powodową rozebrane. Mimo bowiem tego, iż zabudowania te nie stanowiły dla pozwanych żadnej wartości i w zamierzeniu miały być one usunięte, to w świetle zgromadzonego materiału dowodowego oraz zasad doświadczenia życiowego trudno uznawać, by strony, zwłaszcza z uwagi na znikomą wartość tych zabudowań, celowo chciały pozostawić ich własność stronie powodowej, narażając się tym samym na uznanie, iż zawarta umowa zostanie w całości uznana za nieważną.

Zamieszczone powyżej uwagi zdają się potwierdzać słuszność zapadłego orzeczenia, zarówno na gruncie rozpatrywanej sprawy, jak i w znaczeniu szerszym, dotyczącym ogólnej interpretacji art. 235 k.c. oraz skuteczności umowy przeniesienia użytkowania wieczystego niezawierającej postanowień o przeniesieniu znajdujących się na tym gruncie nieruchomości budynkowych. Co więcej, podzielić należy pogląd SN, że orzeczenie to nie stoi w jawnej sprzeczności z postulowanym w doktrynie stanowiskiem, zgodnie z którym umowa przeniesienia prawa wieczystego użytkowania gruntu niezawierająca postanowień dotyczących przeniesienia własności znajdujących się na tym gruncie budynków nie tylko nie jest umową nieważną, ale również przenosi ona z mocy prawa własność budynków na wieczystego użytkownika. Choć bowiem pozornie przeciwny pogląd upatruje skutku rozporządzającego w art. 56 k.c., to jednak nie sposób wskazywać, iż ten skutek mógłby nastąpić wbrew woli stron, zrekonstruowanej na podstawie omówionych wcześniej reguł wykładni. Gdyby bowiem wolą stron okazało się pozostawienie własności znajdujących się na wieczyście użytkowanym gruncie budynków dotychczasowemu właścicielowi, to umowę taką uznać należałoby za nie tylko bezskuteczną, ale także za w całości nieważną. Trudny do zaakceptowania byłby bowiem wniosek, iż umowa ta odnosi z mocy prawa skutek wyraźnie sprzeczny z intencją stron.

Z uwagi na powyższe zaaprobować należy tezę glosowanego orzeczenia, zgodnie z którą umowa przeniesienia prawa wieczystego użytkowania gruntu zabudowanego niezawierająca postanowień o przeniesieniu także prawa własności budynków jest ważna, jeżeli wolą stron nie było przeniesienie tylko prawa użytkowania wieczystego z pozostawieniem zbywcy prawa własności budynków. Jakkolwiek nie jest to pogląd zupełnie nowy w orzecznictwie[24], to z uwagi na kompleksowe rozważenie przedmiotowego zagadnienia oraz próbę pogodzenia wcześniej – zdawałoby się – sprzecznych poglądów uznać należy je za istotny wkład w dyskusji nad skutecznością umowy przeniesienia prawa wieczystego użytkowania gruntu niezawierającej postanowień o przeniesieniu prawa własności znajdujących się na tym gruncie budynków i innych urządzeń.

 

[PRZYPISY]

 

[1] Art. 235 ustawy Kodeks cywilny z dnia 23 kwietnia 1964 r. (Dz.U. 2016, poz. 380) (dalej w skrócie „k.c.”) oraz art. 31 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2015, poz. 1774).

[2] Wyrok SN z dnia 23 stycznia 2003 r., II CKN 1155/00, OSNC 2004, nr 4, poz. 61, s. 67.

[3] Por. postanowienie SN z dnia 13 czerwca 2013 r., V CSK 376/12, LEX nr 1375504; postanowienie SN z dnia 7 maja 2008 r., II CSK 2/08, LEX nr 786448; wyrok WSA w Warszawie z dnia 20 stycznia 2006 r., VII SA/Wa 1000/05, LEX nr 206531; R. Pessel, Nieruchomości Skarbu Państwa, Warszawa 2010, s. 282.

[4] M. Gutowski, Glosa do wyroku SN z dnia 23 stycznia 2003 r., II CKN 1155/00, „Przegląd Sądowy” 2004, nr 11–12, s. 152 i n.

[5] Podkreślenia wymaga bowiem, iż dyspozycją art. 235 k.c. objęte są jedynie budynki i inne urządzenia, które na podstawie tego przepisu uzyskały status odrębnych od gruntu nieruchomości budynkowych. Pozostałe zaś budynki i inne urządzenia trwale związane z gruntem stanowią zgodnie z art. 48 k.c. jego części składowe i jako takie dzielą one los prawny nieruchomości (art. 47 § 1 k.c.). Patrz uzasadnienie uchwały SN z dnia 8 lipca 1966 r., III CZP 43/66, OSNC 1966, nr 12, poz. 211; postanowienie SN z dnia 25 marca 1998 r., II CKN 635/97, Legalis nr 58486; postanowienie SN z dnia 25 marca 1998 r., II CKN 635/97, LEX nr 79936. Inaczej K. Pietrzykowski, Komentarz do art. 235 k.c., [w:] K. Pietrzykowski (red.), Kodeks cywilny. T. I. Komentarz. Art. 1–44910, wyd. 8, Warszawa 2015, Legalis; A. Zbiegień-Turzańska, Komentarz do art. 235 k.c., [w:] K. Osajda (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, wyd. 12, Legalis 2015.

[6] Uchwała SN z dnia 8 lipca 1966 r., III CZP 43/66, OSNC 1966, nr 12, poz. 211.

[7] Wyrok SA w Szczecinie z dnia 12 czerwca 2013 r., I ACa 124/13, Lex nr 1416332.

[8] Z. Truszkiewicz, Użytkowanie wieczyste. Zagadnienia konstrukcyjne, Warszawa 2006, s. 255–256; T.A. Filipiak, Komentarz do art. 235 k.c., [w:] Kodeks cywilny. Komentarz. Tom II. Własność i inne prawa rzeczowe, red. A. Kidyba, LEX 2012; K. Pietrzykowski, Komentarz do art. 235 k.c., [w:] K. Pietrzykowski (red.), Kodeks cywilny, t. I, Komentarz. Art. 1–44910, wyd. 8, Warszawa 2015, Legalis.

[9] Wcześniej takie stanowisko postulowane było np. przez Z. Truszkiewicza, Użytkowanie wieczyste. Zagadnienia konstrukcyjne, Warszawa 2006, s. 255–256, jak również w uzasadnieniu wyroku SN z dnia 29 stycznia 2008 r., IV CSK 416/07, Legalis nr 491930.

[10] M. Safjan, Komentarz do art. 65 k.c., [w:] K.. Pietrzykowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz do art. 1–44910, t. I, wyd. 8, Warszawa 2015, Legalis.

[11] P. Sobolewski, Komentarz do art. 65 k.c., [w:] K. Osajda (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, wyd. 12, Legalis 2015.

[12] Szerzej na temat metod wykładni umów J. Grykiel, M. Lemkowski, Czynności prawne. Art. 56–81 KC. Komentarz, Warszawa 2010, Legalis.

[13] Cel umowy można określić jako intencję stron co do skutków prawnych, jakie mają nastąpić w związku z zawarciem umowy, tak A. Janiak, Komentarz do art. 65 k.c., [w:] A. Kidyba (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Tom I. Część ogólna, wyd. 2, LEX 2012 oraz przywołane tam orzecznictwo (wyr. SN z dnia 17 czerwca 2009 r., IV CSK 90/09, Lex nr 512012; wyr. SN z dnia 8 stycznia 2010 r., IV CSK 269/09, Lex nr 668919; wyr. SN z dnia 21 grudnia 2011 r., III CSK 47/10, Lex nr 738108).

[14] M. Safjan, Komentarz do art. 65 k.c., [w:] K.. Pietrzykowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz do art. 1–44910, t. I, wyd. 8, Warszawa 2015, Legalis.

[15] Zob. A. Janiak, Komentarz do art. 65 k.c., [w:] A. Kidyba (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Tom I. Część ogólna, wyd. 2, LEX 2012.

[16] Jak wskazał SN w wyroku SN z dnia 4 lipca 1975 r. (III CRN 160/75, OSP 1977, nr 1, poz. 6): „Jeżeli strony uprzednio pozostawały w takich samych stosunkach prawnych, należy mieć na uwadze ponadto takie znaczenie niezbyt jasnych sformułowań umowy, jakie było przy ich stosowaniu w poprzednich stosunkach prawnych między stronami; por. także wyrok SN z dnia 26 sierpnia 1994 r., I CKN 100/94, LEX nr 293285.

[17] Por. wyrok SN z dnia 18 marca 2003 r., IV CKN 1858/00, Legalis nr 70436; wyrok SN z dnia 27 października 1971 r., I PR 221/71, LEX nr 14148; wyrok SN z dnia 19 stycznia 2006 r., IV CK 343/05, LEX nr 191167.

[18] Por. wyrok SN z dnia 15 grudnia 2006 r., III CSK 349/06, Legalis nr 79752; wyrok SN z dnia 12 lutego 1988 r., I CKN 497/97, LEX nr 56810; wyrok SN z dnia 11 sierpnia 1978 r., III CRN 151/78, OSNC 1979, nr 6, poz. 125.

[19] Zob. P. Sobolewski, Komentarz do art. 65 k.c., [w:] K. Osajda (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, wyd. 12, Legalis 2015.

[20] Wyrok SN z dnia 9 maja 2001 r., II CKN 444/00, Legalis nr 79791; wyrok SN z 15 września 2004 r., III CK 375/03, LEX nr 462929.

[21] Por. orzeczenia Sądu Najwyższego: z dnia 18 września 1951 r., C 112/51, OSN 1952, nr 3, poz. 70 oraz z dnia 4 lipca 1975 r., III CRN 160/75, OSPiKA 1977, nr 1, poz. 6.

[22] Wyrok SN z dnia 29 czerwca 2008 r., IV CSK 416/07, Legalis nr 491930.

[23] Tak A. Janiak, Komentarz do art. 65 k.c., [w:] A. Kidyba (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, t. I, Część ogólna, wyd. 2, LEX 2012 oraz wskazana tam literatura. 

[24] Wcześniej w tezie uchwały SN z dnia 21 kwietnia 2005 r. wskazano: „Umowa oddania w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej oraz przeniesienia własności znajdującej się na niej części budynku jest nieważna (art. 58 § 1 i 3 KC), jeżeli z okoliczności wynika, iż bez postanowienia o przeniesieniu własności części budynku nie zostałaby zawarta”. W uzasadnieniu tego orzeczenia zabrakło jednak szerszych rozważań w przedmiocie skuteczności przedmiotowej umowy. Uchwała SN z dnia 21 kwietnia 2005 r., III CZP 9/05, Legalis nr 68422; a także wyrok SN z dnia 29 czerwca 2008 r., IV CSK 416/07, Legalis nr 491930.



 

Copyrights © 2016 - PALESTRA